스트레스 DSR, 26일부터 대출 중단

스트레스 DSR로 대출을 중단할 예정입니다. 한국은행의 이창용 총재가 뼈 있는 말들을 쏟아냈습니다. 그중 가장 포인트는 바로 "내수부진"입니다. 다른 어떤 이유를 막론하고 경기가 선 순환적으로 돌지 않는 것에 방점을 찍은 것입니다. 이렇게 내수가 나빠지기 시작하면 금리인하 카드를 만지작 거릴 수밖에 없습니다. 언론에서는 벌써 3개월 이후에 금리인하 가능성이 나오지 않을까 예상을 하고 있습니다.

스트레스 DSR

1. 스트레스 DSR

민간소비 성장률이 올해 1.6%로 완전히 얼어붙을 것으로 예상하고 있는데 이것을 다시 금리변동성 버튼까지 눌러서 내수진작을 위해서 유동성을 풀어버린다면 공명으로 가는 지름길일 것입니다. 내수가 찌그러지고 있는 원인은 1조 8천억 원이 되는 부채 때문입니다. 일단 계좌로 들어오는 돈들은 빚 갚는데 쓸 수밖에 없어서 순삭인 상황입니다. 현금이 말라가는 상황이니 소비욕이 생길 수가 없는 상황입니다. 그래서 지금 한국은행도 아주 보수적으로 민간소비 증가율을 1.6%로 고정을 시켜놓고 있습니다. 이러한 상황에서 다시 내수진작을 위해서 금리를 내린다면 한국은행의 기조와는 다른 역주행이라 볼 수 있는 것입니다.

 

그래서 상반기까지 추이를 살펴보아야 한다는 신중함을 드러내기도 했습니다. 기준금리 인하라는 말에 군부를 솔솔 때우고 있는 상황이지만 아무리 미국과 한국이 금리면에서 서로 엇갈리 방향으로 가는 디커플링 현상이 일어난다고 하더라도 절대 미국 달러 영향에서는 벗어날 수 없습니다. 즉, 지구에 붙은 달과 같은 모습인데, 궤도를 벗어나면 행성이 아니라 유성이 될 것입니다. 어디로 갈지 모르는 방향으로 튄다는 이야기인데 이렇게 무리해서 금리를 인하할 이유가 전혀 없습니다. 금리 인하를 한다면 역대급 쓰나미가 몰려올 수 있는 여파가 상당히 크다고 볼 수 있습니다.

2. 금리 요지부동

상반기 이후 물가반등이나 부동산 프로젝트 파이낸싱 부분이 터질 수 있는 여지가 있는데 이런 부분에 대하여 전혀 무시할 수 없는 변동 요인이 있습니다. 지금까지 금리를 3.5% 밑으로 눌러 놓은 것도 이러한 치명적인 리스크가 있기 때문입니다. 그런데 기존 금리 인하 쪽으로 슬쩍 넘어가기 위한 부담은 여전히 아주 무겁게 작용할 수 있기 때문입니다. 그래서 한국은행이 지금까지 동결 수준으로 간 것입니다. 따라서 기준 금리를 눌러놓은 것은 상반기까지 요지부동으로 전혀 움직일 가능성이 없어 보인다는 것입니다.

3. 26일 월요일부터 은행대출 막힘

이것과 결을 같이 하는 것이 스트레스 DSR로 월요일부터 시작되는데 전세대출 DSR은 백지화되었지만 변동 금리 주담대는 계획대로 실행돼서 월요일부터 은행 대출이 나오지 않습니다. 예를 들어 연봉 5천만 원 정도 소득이면 3억 3천 정도 받았던 금액이 2억 8천만 원 정도로 대략 5천만 원 정도가 나오지 않습니다. 이처럼 대출 한도가 줄어들어서 은행 대출이 안 나온다는 것은 확인하셔야 될 것 같습니다. 그 정도로 한국은행은 상반기 금리동결, 금융위원회에서는 스트레스 DSR로 대출 창고를 막을 만큼 상황이 굉장히 안 좋다는 것을 의미합니다. 그래서 올해 5월까지 집값추이가 4월 선에서 다시 요동칠 가능성이 높습니다. 총선 이후에 어떤 변곡점으로 가는지가 앞으로 한국은행이 어떠한 스탠스를 취하느냐에 분기점이 될 수 있을 것 같습니다. 이것이 금리를 인하 쪽으로 바꾸기가 어려운 것이 앞으로 집값하락세는 상반기를 지나면서 집값의 보합 하락세를 유지하기가 상당히 어려워질 것입니다.

스트레스 DSR

 

4. 2월의 부동산 거래량

워낙 변수가 많아서 한국은행 총재가 언급한 대로 내수부지는 총체적인 부동산 실거래 상에 한파를 더욱 얼어붙게 만들 것이고 지금 1월 거래량이 3천 건을 넘을 것이라는 기대가 있지만 이것이 정책대출 때문에 움직인 거래량입니다. 이렇게 비닐하우스 같은 거래량은 부동산 한파 속에서도 어느 정도 싹을 틔울 수 있는 여지는 있습니다. 그러나 이러한 비닐하우스는 완전히 걷어내 버리면 얼어붙는 건 한밤이면 충분합니다. 그렇게 빨리 그다음 달 추위인 2월 추위가 급속도로 다시 맨땅에 헤딩할 수도 있을 건데 만약 내수부진 진작을 위한 금리 인하가 가동이 되면 부동산은 한방에 휘청거릴 수 있는 급격한 변화를 맞을 가능성이 많다는 이야기입니다.

5. 시장의 왜곡

인위적인 금리조정을 통한 부동산 경기 부양인데 지금까지 그 패가 다시 부동산 시장을 완전히 왜곡시켜 버리는 쪽으로 흐를 가능성이 높아집니다. 따라서 악순환이 계속 진행된다는 것입니다. 즉, 무주택자에게는 유리한 상황이 벌어질 수도 있습니다. 빚도 과하게 일으키지 않았고, 집값 떨어지면 선택지가 아주 많아집니다.

5-1. 집값하락

이런 가운데 8개월 만에 부산에서 70억 한다는 아파트가 42억, 28억까지 떨어지는 거래가 떴습니다. 무슨 아파트가 노점상 흥정도 아니고 황당무계한 가격 조정이 되었습니다. 또한 해운대 아이파크 전용 219는 12월에 42억 원이었던 게 28억 원까지 떨어졌습니다. 최고가를 찍었을 때가 23년 7월 70억까지 올랐었습니다. 즉 그동안 집값을 부단히 띄우려 애를 썼다는 것입니다. 이렇게 아파트값이 널뛰기를 한다는 것은 바로 이렇게 부산 집값이 박살 나고 있는 와중에 띄우기가 어려워 현실가격으로 내려오고 있는 것입니다. 23년 70억 거래는 등기도 없습니다. 모든 거래가 직거래로 진행되었기 때문입니다.

 

한 달간 거래량을 보면 비 내리는 고모령이라 할 수 있습니다. 완전히 쭉쭉 떨어지는 추세인 것을 볼 수 있고, 대체로 6억 이상 7억까지 집값이 내려앉고 있습니다. 주로 부산에서 핫플레이스라고 불리는 연재구, 해운대구, 수영구 등 거의 50% 이상 빠지고 있는 엄청난 집값 하락의 사태를 맡고 있습니다. 이렇게 떨어지는 집값 추이 안에서도 집값 띄우기 위해 엄청나게 펌프질 했던 가격들이 그대로 노출이 되기 시작했다는 것입니다.

6. 집값부양은 집값붕괴

집값 부양 이후에 어떤 현실은 마주하게 되는지 여실히 보여주는 대목이라 할 수 있습니다. 인위적으로 집값을 띄우게 되면 띄운 집값에 고산이 돌아올 수밖에 없는 것입니다. 완전히 붕괴 시점에 이르기까지 집값의 실제적인 민낯을 드러내게 될 수밖에 없습니다. 중앙은행에서 금리인하를 통해 경기 부양에 나선다면 부동산이라는 제한된 범위 안에서 봐도 극한의 상황을 불러일으킬 수 있다는 것입니다.