교통호재 집값이 GTX개통과 동시에 무너진다

교통호재가 뜨면 그 호재를 따라 집값이 뛰는 현상이 일어나곤 했습니다. 그러나 요즘은 완전히 반대되는 현상이 일어나고 있습니다. 아무리 교통호재가 앞에 있더라도 집값이 떨어지기 시작하는 것입니다. 이유는 아주 간단합니다. 집값이 이 정도 선에서 오를 것이라는 선반영이 되어 교통호재가 실제로 개통이 되는 시간 와 상관없이 미리 집값을 다 올려버린 것입니다. 실제로 이렇게 되면 개통이 되는 시기에는 집값이 떨어지는 기이한 현상이 일어나게 되는 것입니다.

 

교통호재 집값이 GTX개통과 동시에 무너진다

1. 교통호재

그만큼 집값은 이미 다 부풀려 놓고 선반영 된 파이를 먹고 치고 빠지는 현상이 나오게 됩니다. 그렇게 되니 꼭지를 잡은 사람들은 광역 교통망이 들어서고 오를 집값만 기대하였는데 기대와는 다른 궤적으로 집값이 움직이고 있는 것입니다. 황당할 수 있는 일이지만 대표적인 예시가 GTX-A가 개통되는 수서-동탄 간 구역에 밀집되어 있는 아파트입니다. 올해 GTX-A 개통이 되는 역사적인 순간입니다. GTX 중 최초로 개통되는 수서-동탄 간 구역이 4월 30일에 예정되어 있습니다.

 

이렇게 되면 집값이 뛰어야 하나 전혀 그렇지 못하는 상황입니다. 지금 하락세가 엄청난 위기감을 불러일으킬 정도로 집값이 꺾이는 상황에 있고 경기권은 낙폭이 상당히 두터울 정도로 떨어지고 있는 하락장을 맞이하고 있습니다. 그러나 가장 큰 이유는 집값 상승분을 선반영 했다는 점, 미리 집값이 크게 오르는 시점에 호재를 물고 집값이 뛰기 시작했기 때문에 구체적으로 광역교통망이 개통되지 않았어도 교통호재가 집값 상승 파이에 반영되었습니다. 따라서 집값을 엄청나게 올리고 그 호재 나발을 불러대고 꼭지를 잡은 사람들이 수요가 되어 집을 무섭게 사들인 것입니다.

2. GTX개통과 동시에 집값 하락

그러나 바로 1차 하락장이 영향을 끼치면서 집값이 떨어지기 시작하였고, 그 와중에 부동산 하락 사이클이 극복되고 교통호재 반전으로 집값이 되돌아올 것이라는 생각이 만연하였습니다. 하지만 작년 상반기 집값이 상승하다, 하반기에 거래량이 줄어들고 특히 경기권인 동탄은 1차 하락장에 떨어지는 집값을 고스란히 떠안은 채 회복되지 못하는 모습을 보여주었습니다. 이번 2차 하락장이 시작되면서 더 떨어지기 시작하였습니다. 수서동탄 32km가 GTX가 개통되는 구간이라 이목이 집중될 수밖에 없는데 의외로 집값이 엄청난 추락을 하고 있습니다.

3. 동탄 아파트 낙수효과

동탄 시범 다음날 삼성래미안 2억이 떨어진 8억 초반에 시세가 여전히 비싸게 형성되어 있고,  동탄 금강펜테리움은 1-2주 사이에 하락하고 있습니다. 이렇게 동탄 광역 철도가 생긴다는 호재가 빛바랜 흑백 사진이 되어가고 있습니다. 그리고 1-2달 사이정도의 거래 내역을 봐도 반송동에 위치한 동탄 위버 폴리스가 3억 가까이 떨어져 5억 초반대로 형성되어 있습니다. 또한 시범한빛마을한화꿈에 그린 아파트도 2.4억 정도 하락하여 6억 후반대를 형성하고 있습니다. 동탄다음월드메르디앙도 2억 이상 하락하고 있습니다. 일단 동탄 내에서도 반송동, 목동, 서구동 등 광역교통망인 GTX-A개통 호재와는 거리가 있어서 여기부터 하락세를 완연히 보이고 있습니다. 즉 비역세권 쪽은 당연히 낙수효과가 적습니다. 그리고 동탄역과 가까운 동탄 린스트 하우스가 1억 5천 가량 떨어지고 동탄역 유보라도 하락거래가 나오고 있습니다.

교통호재 집값이 GTX개통과 동시에 무너진다

 

4. 교통 호재 아파트의 추락

이렇게 동탄 교통 호재를 끼고 있어도 계속되는 하락세를 보이는 아파트들은 특정한 거래에서만 나오는 것이 아니라 한국부동산원에서 발표한 곳들 중 동탄이 유독 12주 연속 집값이 떨어지는 거을 볼 수가 있습니다. 동탄이 그만큼 갭투수요가 많았고, 투기성 아파트 매수세가 워낙 거센 바람이 불었던 곳입니다. 그리고 오산, 기흥, 수원 쪽으로도 삼성 반도체  바람을 타고 어느 정도 현금을 확보하고 있는 삼성재직자들의 아파트 매집 현상이 가장 뚜렷하게 나타는 곳이 동탄이었습니다. 그러니 당연히 집값이 주춤한 시기가 오기 전에 이미 선수들이 꼭지를 잡으려는 사람들에게 매도를 하였고, 상승분을 잔뜩 녹여놓은 아파트를 매수한 사람들이 이후 광역 교통망을 노리고 있습니다. 그러나 시세가 더딘 것뿐만 아니라 빠지고 있으니 당황스러운 상황입니다.

 

아파트 값이 선반영 된다는 것이 얼마나 부작용이 큰지 알 수 있는 대목입니다. 미리 집값을 다 올려놓고 빠진 건데 이것을 매수한 사람들 역시도 대출 물고 들어왔는데 향후 집값이 생각과 다르게 뒤로 밀리면 답이 없는 것입니다. 그리고 지금 고금리 분위기가 있는 상황에 대출 원리금이자 갚으려면 예상보다 교통호재 물고 올라야 하지만 그렇지 못한 상황인 것입니다.

5. 어제부터 시작된 주담대 제한

본격적으로 어제 기점으로 스트레스 DSR이 시작되었습니다. 미래 금리 변동 위험을 차단한다는 차원에서 미리 가상 금리를 얹어서 가는 것입니다. 이것은 바로 주택 담보 대출인 변동금리에 직접적으로 적용이 되고, 25년까지도 확대 적용이 됩니다. 평균적으로 연봉이 1억 인 차는 대출 한도가 1억 정도 떨어진다고 보면 됩니다. 그만큼 아주 엄격하게 대출 실행단계를 지켜보겠다는 이야기입니다. 이렇게 대출 규제가 본격적으로 시작이 되면 다시 오르길 기대하는 집값추이가 도저히 다시 치고 올라갈 수 있는 탄력성을 잃어버리게 됩니다. 

 

그리고 금리도 지금 작년 말 분위기와 다르게 돌아가고 있고, 시중 은행들이 다시 주담대 금리를 올리고 있습니다. 상생금융이 오래가지 못하고, 대환 대출 낮은 대출도 초기 경쟁하는 금리 수준이고 시간 지나면 제자리로 돌아올 것입니다. 5대 시중은행 중 국민은행은 변동금리 0.2% 정도 상향 조정하고 있고, 신한은행도 0.05% 정도 상향 조정하고 있습니다. 우리은행 역시 인상할 예정입니다. 이렇게 분위기가 바뀌고 있는 것은 지금 스트레스 DSR 시작을 끄는 것과 무관하지 않습니다. 그만큼 상반기 가계부채 비율 1800조에 이르는 액수가 엄청난 내관이 될 가능성이 높기 때문에 가계 대출 문단속을 제대로 해야 될 것입니다. 앞으로 주담대 금리는 계속해서 오를 예정입니다. 따라서 동탄과 같은 갭투 형식이나 교통호재를 기대하고 들어간 매수세는 된서리를 맞을 가능성이 높습니다.

 

이러한 위기는 상반기를 거쳐 하반기에 최고 피크를 이룰 가능성이 크다는 것을 정확히 내다볼 수 있는 부분입니다.