전세사기로 서울빌라 월세상승, 전세하락

전세사기 여파로 서울의 연립 및 다세대 주택인 빌라의 월세 시장이 상승장을 이루고 있다. 매매와 전세가는 가락장으로 추락하는 한편 월세는 날이 갈수록 6개월째 상승장을 이루고 있다. 고금리의 여파에 전세사기까지 급증하다 보니 현 상황이 해결되기 전까지는 월세시장이 강세를 이룰 것이라 예측된다.

서울빌라 월세상승 전세하락

1. 전세사기 한국부동산원의 분석

아파트가 아닌 주택의 월세비중은 23년 12월부터 시작하여 0.03% 증가하였으며, 서울지역의 아파트 월세도 계속 상승장을 이루고 있다. 그러나 빌라와 달리 아파트는 매매시장의 정체에 따라 전세시장도 7개월째 강세를 보이고 있다. 아파트의 경우 빌라보다 보증금 미회수의 가능성이 적다는 우려가 한몫한 것으로 추정된다.

23년 5월부터 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험 가입기준이 기존 공시가격의 150%에서 126&로 변경되어 까다로워졌을 뿐만 아니라 100%로 보증에서 90%으로 하락한 것에 따라 보증보험에 가입하는 전세 물건이 줄어들었다. 보증금의 규모가 작은 월세 계약일수일수록 월세 시장의 가격 상승이 증가하고 있으며, 2년을 넘어가는 준전세는 빌라 전세시장과 마찬가지로 떨어지고 있는 추세이다.

2. 금리인하

현재 시장 분위기를 변화시킬 수 있는 금리는 '전세대출 금리'가 떨어지면서 이자 부담이 줄어들어야 월세로 살고 있는 거주자들 가운데 보증금을 늘리면서 월세를 줄이거나, 전세로 갈아가는 수요시장이 늘어날 것이다. 전세보다 월세가 가정의 주거비용이 훨씬 높지만 전세대출 금리가 현재보다 더 하락해야 전세로 넘어갈 수 있는 인원이 늘어날 수 있다는 전망이다. 보증금 미반환에 대한 세입자들의 걱정이 여전히 존재하지만 현재 빌라들의 전세가 추락으로 인해 깡통전세에 대한 위험성이 조금씩 줄어들고 있는 상황이다.

현재 20대에서 30대는 전세보다 월세가 더 비싸지만 결혼, 육아 등 변화될 수 있는 상황들을 고려하여 목돈을 보증금으로 가둬두지 않고 부동산, 투자 등을 통해 불려 나가려는 성향이 더 크다. 따라서 빌라 월세 강세가 줄어들지 않을 것이나 빌라 공급 자체가 줄고 있는 상황에 세입자들의 주거 비용이 늘어날 수밖에 없다는 전망도 가져가고 있다.

3. 다가구와 다세대의 차이

빌라 시장에서 존재하고 있는 다가구 주택과 다세대 주택을 비교해 보자면, 다가구 주택은 단독주택으로 소유주가 1명이지만 주인이 층과 호수를 마음대로 분할하여 여러 사람이 한 주택에 살고 있는 것을 의미합니다. 반면에 다세대 주택은 연립주택으로 소유주가 여러 명이며, 모두 층과 호수가 분리되어 있으며 호수마다의 주인이 다 다를 수 있습니다. 다만 다세대 주택은 연면적이 200평 이하인 경우에 해당하며 연립주택은 200평을 초과하는 것에 따라 구분합니다. 혹시 금리 인하로 월세에서 전세로 갈아타고 시을 때 전월세전환율이라는 법정한도가 정해져 있습니다. 현재 전월세전환율 법정한도는 5.5%로 이 범위를 초과하여 전월세전환을 하면 안 됩니다. 다음에 전월세전환율 계산기를 통해서 꼭 해당 범위를 파악하고 입주하시기를 바랍니다.

4. 전세사기 화곡동

주무대인 화곡동이 원래 서울에서 빌라가 정말 많고, 아파트가 별로 없는 대표적인 빌라촌이며 지방에서 서울을 상경할 때 자연스럽게 화곡동을 가게 됩니다. 이쪽 동네는 빌라도 많고 오래된 동네라 월세도 저렴하면서 2호선이 있어 출퇴근이 많기 때문에 사회초년생들이 많이 와서 살고 있습니다. 이 분들이 전세사기 피해의 대상이 되었으며, 이에 따라 빌라 경매의 36%가 화곡동에서 일어났습니다. 앞으로도 경매가 많이 나오겠지만 모두가 전세사기는 아닙니다. 사람들이 전세사기에 대해 잘 모르는 경우가 많고, 사기는 일부러 안 돌려줄 의도를 가지고 시작하는 것입니다. 하지만 몇 년 전에 전세가 급증하면서 매매가가 같이 올라가면서 거래가 되었다가 매매가 급락하는데 전세는 2년 계약이다 보니 깡통전세가 되어버린 경우도 있습니다. 대부분 빌라를 가지고 있으신 분들이 경제적으로 엄청나게 부유한 경우는 적고, 세입자가 안구해지다 보니 복합적으로 이루어진 경우입니다. "사기든 아니든 상관없다 내 돈 돌려달라"라는 임차인의 입장입니다. 따라서 임차인들 입장에서는 빌라는 전세 얻으면 큰일 나는구나, 뿐만 아니라 사람들은 빌라가 경매로 넘어가는 와중이기 때문에 빌라를 매매하는 것이 의미가 없어졌습니다. 그러다 보니 신기한 현상이 일어났고, 나 홀로 상승 중인 서울 빌라 월세가격이라는 상황이 벌어지고 있습니다.

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0보다 높다는 의미는 계속 상승을 하고 있다는 의미입니다. 빌라를 내놓으려고 하면 주인들한테도 중개사분들이 월세로 내놓으라고 하는 상황입니다. 월세는 내놓으면 잘 나가는데 전세는 잘 안 맞춰진다는 상황입니다. 한국의 전세문화는 사실 독특합니다. 서로 이득을 보려는 구조에서 생긴 문화이기 때문에 세입자 입장에서는 월세 내느니 차라리 전세 살면 대출받아서 좀 이자가 저렴하기 때문에 월세보다 저렴하게 살기 위해서 들어가고, 집값만 안 오르면 무료로 세금도 안 내고 편하게 살면 됩니다. 따라서 임차인 입장에서는 유리할 수 있습니다. 또한 임대인 입장에서도 유리할 수 있는 구조인 이유가, 은행에서 돈을 빌리면 이자를 많이 내야 하는데 전세 맞추면 무이자로 돈을 쓸 수도 있도 내더라도 얼마 안내기 때문에 전세를 주는 상황입니다. 임차인과 임대인 둘 다 웃으려면 전세가 계속 오르는 구조가 되면 됩니다. 전세가 올라가니까 임차인은 다음 임차인한테 돈 받아서 나가게 되면 되고, 임대인은 은행보다 저렴하게 돈을 빌리게 되면 됩니다. 그러나 현재 상황은 전세가 안 올라서 문제가 된 상황입니다.

5. 전세사기 안산

요즘 100억 이하의 전세사기는 취급을 안 할 수준으로 대형 전세 사기들이 막 터지고 있습니다. 이 경우에는 한 동이 다 경매로 넘어간 상황으로 147세대가 경매로 넘어가서 임차인들 입장에서는 빌라나 오피스텔을 전세로 얻는다는 게 무서운 상황이 되었습니다.

시간이 지나면서 이러한 상황은 해결은 됩니다. 22년 9월 빌라 전세 가격이 최고점을 찍었던 상황입니다. 앞으로 24년 9월쯤에 만기가 돌아오는 분들이 많게 되는데, 가장 비쌀 때 전세를 맞췄기 때문에 재계약 시 금액을 못 맞추거나 경매로 넘어가거나, 집을 매매하거나 해결이 될 수 있는 상황이 오게 됩니다. 22년 9월 이후부터는 전세가 급격히 내려가기 시작하면서 실질적으로 전세시장에서 위기가 발생했음을 알고 계약한 임차인들이 많기 때문에 버퍼가 발생합니다. 현시점부터 약 1년

동안 고난은 있지만 역전세 시장은 끝나간다고 보면 됩니다. 서울 빌라의 전월세 거래 비중을 보게 되면 월세는 급등하고 전세는 급락하고 있는 상황이며, 사람들이 빌라에서 살고 싶어 하지 않는 상황입니다. 오피스텔도 월세만 올라가고 있으며, 매매와 전셋값은 떨어지고 있는 추세입니다. 한마디로 사람들은 전세에서 월세로 넘어가서 마음 편하게 살자라는 형국이라고 보면 됩니다.

6. 소형아파트

경기도의 전용 60m2 이하 아파트의 전월세 거래량 중에서 월세가 증가 추세입니다. 월세를 선택하여 빌라나 오피스텔로 가는 사람들도 있지만 확실히 아파트로 떠나겠다는 사람들도 있기 때문에 돈이 적은 분들은 월세로 아파트를 얻는 분들도 많습니다.

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7. 결론

현재 전세가 안정화 되고 있는 이유가 금리 인상이 종료가 된 지가 꽤 된 상황에 한국은 금리 인상을 7~8번 멈춘 상황이라 이제는 더 이상 금리를 올리지 않겠다는 심리가 시장에 많이 있습니다. 그리고 미국에서 이제 금리를 인하하겠다는 얘기까지 하면서 시장 금리가 많이 내려갔습니다. 이전에는 주담대 받게 되면 7%~10% 받는다는 뉴스들도 많았지만 현재는 그런 뉴스가 보이지 않습니다. 전세대출 금리도 많이 내려가서 4% 초후반으로 예전처럼 전세 금리 폭등할 것 같아 월세 가는 수요라기보다 전세시장도 안정세를 찾아서 월세는 비싸니까 다시 전세로 돌아오는 사람들도 늘어나고 있는 현 추세입니다. 빌라와 오피스텔 중 실거주 인기지역의 경우에는 조금씩 전세상승 중입니다.

빌라와 오피스텔이 저점 구간이지만 살 수가 없는 이유는 무주택자들이 사는 것이 아니라 다주택자들이 다들 싫어하는 물건을 떠안고 대신 나중에 이득을 볼 용기를 가지고 매매하는 것이나 현 정부가 다주택을 풀어줄 생각이 없습니다. 따라서 빌라와 오피스텔 상황이 박살 나고 있기 때문에 정부가 풀 확률이 높다고 생각합니다. 그러면 그때가 저점구간이면서 경매도 다주택자들이 떠안아주고 역전세도 다주택자들이 돈으로 메꿔서 매매해 주는 그 투자가 시작되는 때입니다. 하지만 아직은 그때까지의 시간이 남은 것 같습니다. 총선 이후에 정치 지형도 바뀌고 법적인 방향도 바뀔 것이기 때문에 그때를 지켜보면서 아직은 빌라와 오피스텔은 지켜볼 수밖에 없을 것 같습니다. 지금 무언가의 변화는 있으나 사고팔기는 부담스러운 상황인 것 같습니다.