15억 광장동 아파트 반값 세일

15억 광장동 아파트가 반값 세일을 진행한다. 대민족 명절의 설날의 긴 연휴가 지나고 나서 경매 시장에 서울시의 송파구와 광진구 그리고 경기도의 분당구 등의 지역들의 부동산이 대기로 벌써부터 정신이 없다. 인기 지역에 신축 아파트부터 고급의 단독주택 그리고 빌라까지 다양한 형태의 부동산의 부동산 투자자와 실거주 희망자들의 눈길을 이끌고 있다.

15억 광장동 아파트 반값 세일

1. 15억 광장동 아파트 반값 세일

2월 11일인 어제 경매 공매 데이터 전문업체인 지지옥션은 광진구의 신동아아파트가 전용면적 84㎡가 경매로 나온다고 알려졌다. 감정가가 15억이 약간 안되지만 최저 입찰가인 6억 1030만 원으로 하락하였다. 현재 전입신고가 되어 있는 세입자는 존재하지만 보증금 규모가 확인되지 않아 직접 부동산 또는 세대 방문하여 확인이 필요한 상황이다. 매수인이 보증금까지 인수한다는 가정까지 놓고 봐야 하기 때문에 탐문조사 후에 입찰해야 한다.

아파트 매매와 청약만이 내 집마련과 투자의 방법은 아닌 시대에 접어든 만큼 고금리 시대와 부동산 매매 시장의 침체로 인해 경매 수량이 급증하면서 경매시장에 온기가 돌고 있다. 이럴 때일수록 경제 공부와 경매 그리고 부동산 시장에 관심을 가지고 지속적으로 노력한다면 현 시세 대비 반값에도 인기지역에 들어갈 수 있는 기회가 주어진다.

2. 광진구 신동아아파트

15억 광장동 아파트 반값 세일

경매 아파트의 소재지는 서울특별시 광진구 아차산로 599, 광장동 신동아파밀리에 102동 102호로 1층에 해당한다. 대지권은 50.932㎡으로 약 15평 정도이며, 건물면적은 94.78 ㎡으로 25평에 해당한다. 다음 입찰일은 2월 19일에 해당되며 610,304,000원에 최저 입찰이 가능하다. 전입일상 대항력이 있는 선순위 임차인이 점유 중이며 임대차보증금은 4억 5천만 원으로 확인되고 있다. 전입세대 열람내역서 및 주민등록표 등본 상 이 00 세대가 등재되어 있고, 전입일자는 14.2.13일이다. 22.10.27일에 신청채권자인 오케이저축은행이 경매 아파트의 임차인 임대차 사실확인서상 임대차보증금이 4억 5천만 원임을 확인하였으나 사실관계 여부는 불분명한 상태이다.

1순위 근저당권인 오케이저축은행 9억 2760만 원에 기인하여 임의경매로 진행되며 경매가 끝나고 등기부상 낙찰자가 부담할 등기부상의 권리 문제는 없지만 경매 4차 입찰 시에 매각 불허가가 나온 상황으로 보았을 때 임차인 확인 및 당해세 등 여러 확인이 어려운 채권에 대한 확인 절차가 필수로 필요한 물건입니다.

경매 4차 입찰 시 매각 불허가가 나온 이유를 분석해 보았을 때 근저당 채권금액이 오케이 저축은행이 927,600,000원이고 에이치비저축은행이 650,000,000원이며 총합이 1,577,600,000원입니다. 에이치비저축은행의 담보대출 실행일이 22.1.12일인 점을 미뤄보았을 때 당시 2층 아파트 매매가가 1,510,000,000원 이기 때문에 점유자가 임차인이었다면 대출이 불가능했을 것이라 예측해 봅니다. 에이치비저축은행 대출의 채무자는 경매건의 소유자가 아닌 법인으로 되어 있으며, 사업자대출과 개인 주택담보대출은 다르기 때문에 등기부등본의 근저당금액을 확인하고 위에서 말씀드린 것처럼 담보대출이 되지 않았을 것이라 확신할 수는 없습니다.

15억 광장동 아파트 반값 세일

3. 물건 분석

해당 물건은 1층이지만 5호선인 광나루역의 초역세권이며 2007년식이고 총 302세대로 모든 세대가 84㎡입니다. 본 물건은 3 베이 판상형 구조를 이루고 있으며, 24년 1월에 실거래 신고가 3층 기준 13억 2000만 원에 거래되었습니다. 현재 국민은행아파트 시세기준으로는 하위평균가의 12억 6500만 원에 해당되며, 네이버 부동산 기준으로는 12억 5000만 원에서 15억 5000만 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 동일타입의 전세가는 24년 1월 기준 4층 기준 8억 원으로 형성되어 있습니다. 해당 경매는 2월 19일로 경매에 참여하기 위해서는 최저가격의 10프로인 61,030,400원의 입찰보증금을 한 장의 수표로 준비해 가셔야 합니다.

4. 해당 물건 외 다가오는 경매

서울 송파구 문정동의 한울리움 다세대 빌라는 전용면적 41㎡으로 2월 19일에 매각할 예정입니다. 계속되는 유찰로 최초 감정가의 2.8%인 8,920,000원까지 떨어졌지만 해당 세대에 전세로 살고 있는 세입자가 보증금 미회수로 강제경매 신청한 것이기 때문에 임차보증금 395,000,000원을 돌려주어야 합니다. 따라서 임차보증금까지 합치게 된다면 약 4억 정도에 매수하게 된다고 보면 됩니다. 해당 물건은 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 17년 10월 27일에 사용승인이 났으며 총 7층 중 2층세대에 해당됩니다. 방 2개에 화장실 1개로 구성되어 있으며, 전세보증금 때문에 시세보다 높은 가격에 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

서울 성북동의 단독주택은 대지면적 656㎡·연면적 385㎡으로 2월 20일 경매가 예정되어 있는 고급주택이다. 감정가가 58억에 육박하였으나, 거듭된 유찰로 현재 최저입찰가 약 30억으로 가격이 하락했지만 단독주택의 선호도가 떨어지면서 입찰자를 찾기가 어려운 것으로 보인다. 고액연봉자들만 거주가 가능했던 성북동의 단독주택이 찬밥신세로 떨어진 이유는 가격은 높으나 재개발의 가능성이 현저히 낮고 추후에 돼 필 때에 어려움과 투자대비 수익률이 적다는 점이 작용한 것으로 추정된다. 이번 경매건이 다시 유찰된다면 감정가의 절반도 안 되는 20억 원 정도로 경매가 될 예정이다.