HUG 분양보증 사고로 부동산 가격이 휘청된다

HUG의 분양보증 사고가 2019년부터 꾸준히 증가하여 2000억 수준이었다가 급격하게 다시 증가추세로 돌아섰습니다.

작년에만 14건의 사고가 터져서 분양 보증 사고 액수가 1조 원이 넘어가고 있습니다. 작년 상반기만 해도 600억 원 수준에서 하반기를 지나면서 급격하게 증가하다 보니 1000억을 뚫고 1조 원에 육박하는 액수를 기록하고 있습니다.

 

특히 분양 성적이 부진한 곳 위주로 손실이 난 것으로 보이며, 경기도, 대구, 인천, 울산 등등 부동산 하락세가 두드러진 것입니다. 이렇게 분양보증 사고가 나게 되면 공공기관인 HUG의 부담도 갈수록 높아질 수밖에 없습니다. 뿐만 아니라 건설사 중 한계 상황에 와있는 곳들도 있다는 것을 간접적으로 알 수가 있습니다.

 

13년 만에 분양보증 사고가 최대를 찍은 것은 이례적이라고 말할 수 있습니다. 일단 보증사고가 낮다는 것은 시공사가 부도나 파산으로 공사를 마치지 못해서 HUG가 대신해서 분양 계약자의 계약금과 중도금을 대신해서 지금 하는 제도를 말합니다.

목차

1. HUG 분양보증사고

2. 사전청약도 신중히 하자

3. 분양가 상한제 아파트에 청약이 몰린다

4. 실거주 의무 유예로 전세가 추락

5. 전세가와 동시에 매매가까지 휘청

6. 최종 타격은 금융권이 직격타

1. HUG 분양보증사고

최근'인천가정 2 지구우미린' 사업이 전격 중단이 되었습니다. 일단 사전청약으로 진행이 된 곳이라 안정성이 있을 줄 알았지만 사업을 진행하던 건설사가 당첨자들에게 사업이 전격 취소가 됐다는 통보를 하는유래 없는일이 발생하기도 하였습니다. 원래 '인천 가정 2 지구 우미린'은 2025년에 입주를 목표로 하고 사업이 진행되어 있었는데, 전세계약을 연장해 가면서 입주를 기다리던 당첨자들은 하루아침에 날벼락을 맞게 되었습니다.

 

민간건설사가 사전청약을 진행하고 사업을 주도한 케이스 중 이렇게 사업을 철회한 경우는 유일하다고 할 수 있겠습니다. 지금 건설사 사업성이 떨어지는 상황이라 위기를 맞고 있는 건설사의 모습을 그대로 보여주고 있다고 할 수 있겠습니다.

2. 사전청약도 신중히 하자

현재 사전청약은 주로 나눔형이나 토지임대부로 몰리는 경우가 많습니다. 사전청약 자체에 대한 사업성을 건설사 스스로가 부정을 하고 있으니 무리해서 들어갈 이유가 없다는 것입니다. 그래서 지난번 사전청약에서 마곡지구는 총 273 가구 모집에 8,300명이 지원하여 30대 1이 넘는 경쟁률을 기록하였고, 위례는 333 가구 모집에 21,600명이 지원하여 65대 1의 경쟁률로 마감했습니다. 사전청약이라고 아무 곳이나 찌르지 않아, 호불호가 많이 갈린다는 것입니다.

 

인천 가정지구처럼 건설사가 포기해 버리는 위험도 있고 일단 당첨돼서 들어가려고 해도 집값이 심상치 않고, 향후 기다리는 시간도 애매한 상황이 벌어지고 있습니다. 이번에 서울대방 공공주택지구는 입주만 2030년으로 지금부터 6년에서 7년은 기다려야 합니다. 상황이 이렇게 전개가 되다 보니 사전청약을 하더라도 살짝 걸칠 수 있는 곳, 아무런 미련 없이 빠져나올 수 있는 곳, 상대적으로 입지는 좋은 곳을 따지다 보니 사람들이 몰리는 것을 확인할 수 있습니다.

3. 분양가 상한제 아파트에 청약이 몰린다.

이번에 디에이치 퍼스트 아이파크 청약에 101만 명이 몰렸습니다. 경쟁률만 33만 대 1을 찍었고, 개포주공 1단지를 재건축한 곳이기도 하지만 강남권에서 분양한 분양가 상한제 아파트라 사람들이 구름 떼처럼 몰린 것 같습니다. 요즘에는 분양가 상한제 아파트도 가격이 매우 높기 때문에 4년 전 분양가 상한제 가격이 더욱더 매력적으로 다가온 것입니다. 서울 민영 아파트 분양가가 최근 1년에 20% 오르고 있는 와중에 비강남권은 분양가 상한제가 풀렸으며, 강남권은 원가 상승분으로 분양가가 적용이 되어도 만만치 않은 가격대로 분양가가 나오고 있습니다. 따라서 무조권 무순위로 뜨게 되면 3년, 4년 전 분양 단지는 가격적으로 매력이 있을 수밖에 없어서 많은 사람들이 몰려드는 것입니다.

 

반면에 요즘 나오는 분양가 상한제 아파트는 실제로 구입할 수 있는 한계치를 넘어가는 가격대를 가지고 있습니다. 따라서 젊은 층이 내 집마련에 대한 기대치를 가질 수가 없는 것입니다. 그래서 수요가 분양시장에서 계속 떨어져 나가고 HUG보증사고가 갈수록 늘어갈 수밖에 없는 것입니다. 서로 간에 물리고 물려있는 악순환의 고리가 계속해서 이어지고 있다는 것이 문제입니다.

4. 실거주 의무 유예로 전세가 추락

따라서 올해 임대시장에 머물려는 수요가 증가하게 되고 전세가도 오르는 이유 중에 하나도 매수를 원했던 사람들의 마음이 차갑게 돌변해서 쳐다보기도 싫은 가격대로 신축아파트 매매가가 나오고 있기 때문입니다. 그래서 이번에 실거주 의무 유예 3년이 떠버리니 잔금 해결을 위해 당첨자들이 전세가를 내리면서 최소한의 잔금정도의 자금만 원하는 겸손한 횡보를 보이고 있습니다.

 

이처럼 전세 수요가 붙으니까 전세가가 오르는 것처럼 보여도 수요를 유치하기 위한 공급 쪽 수그리기가 시작될 것으로 보입니다. 따라서 전세가를 낮춰서 내놓는 현상도 벌어지고 있는 것입니다.

 

길동 강동 헤리티지 자이는 100여 건 이상이 이번 실거주 의무 유예 3년이 뜨고 쏟아져 나오고 있는 현상이 벌어지고 있습니다. 시세보다 1억에서 1억 5천 정도 저렴하게 내놓는 경우도 있습니다. 이렇게 전세시장이 강세로 갈 것 같지만 분양대금을 빨리 해결해야 하는 집주인 입장에서는 빠르게 세입자를 구하는 것이 급선무이기 때문에 전세가를 계속해서 낮출 것으로 보입니다.

5. 전세가와 동시에 매매가까지 휘청

서울 전세가도 서서히 다시 하락 쪽으로 가게 될 것 같습니다. 비강남권은 엄청난 전세가 하락폭을 찍는 '헬리오시티'나 '올림픽 선수 기자촌' 등의 아파트들이 나오고 있습니다. 왜냐하면 이곳은 기본 수요가 전세가 오름세를 감안하여 잘 붙지 않기 때문입니다. 일단 가격이 낮은 쪽으로 선회하는 동선을 선택지로 두기 때문에 계속해서 낮은 쪽으로 이동을 할 것으로 예상됩니다.

 

따라서 강남권 아파트들이 전세가를 낮추지 않으면 살아남을 수가 없습니다. 앞으로 강남권을 중심으로 한 전세가 하락과 동시에 비강남권 중 실거래 의무 유예를 받는  곳들은 급격하게 가격을 낮추고 들어올 것으로 보입니다. 상반기를 지나면서 전세가는 다시 한번 격변의 세월을 보낼 것으로 보입니다. 그래서  매매가도 다시 한번 이런 전세가가 영향을 받아서 출렁거릴 것으로 보입니다.

6. 최종 타격은 금융권이 직격타

HUG의 재정적자 현상이 단면적인 부분이 아니라 서로 긴밀하게 연결되어 있어 이렇게 건설 공급의 부진과 청약수요의 손절 그리고 이로 인한 부동산 시장의 전세가와 매매가 약세는 한 가지 타깃을 향해 날아갈 것입니다.

 

그것은 바로 금융권인데, 돈이 제대로 돌아야 모든 곳이 살아날 수 있는 것인데 결국 개인, 기업의 자금이 부족한 상황이라 진정시킬 길은 없고 더욱 그 현상이 가중될 수밖에 없는 상황입니다.

 

특히 인천에 위치한 새마을금고 상황이 아주 심각할 정도로 휘청거리고 있습니다. 특히 이렇게 새마을금고 같은 곳은 건설업계와 아주 깊은 연관성을 가진 제2금융권입니다. 인천지역 53곳에 대출금 회수가 불안정하다는 지표가 떴습니다. 이중 23곳이 경영이 어려울 정도라고 하고 원금, 손실, 배당도 불투명한 상태입니다. 또한 자산건전성은 시중은행에 비해서 130배 정도 불안정한 모습을 보인다는 지표를 보이고 있습니다. 이것이 단지 개인 대출로 국한되는 것이 아니라 건설 사업과 프로젝트 파이낸싱에 나섰다가 된서리를 맞은 것입니다. 대체로 모든 지역 공고가 등급면에서 거의 4등급을 맞는 형편에 와있다는 것이 충격적입니다.

 

인천은 건설 분양 쪽이 거의 쥐약일 정도로 어려움을 겪는 것과 무관하지 않습니다. 지금 부동산 PF규모가 202조까지 치닫고 있는 상황에서 금융권이 비틀거릴 정도로 엄청난 위기 앞에 서있다는 것입니다. 따라서 앞으로 예상치 못한 일들이 터지게 된다면 수습이 불가능할 수 있을 정도로 위기감이 높아져가고 있습니다.

 

HUG 분양보증 사고