부동산 전문가 10명 중 8명이 집값하락을 말했다

지난 1년간 서울 아파트 2% 정도 하락할 때 강남 3구, 서초, 강남 송파만 반대적으로 가격 선을 유지하고 있었습니다. 이렇게 된다면 강남불패 계속 이어지는 건가 싶겠지만 그렇지 않습니다. 가만히 들여다보면 이번 2차 하락장의 진원지는 바로 '강남'이었습니다. 최초 집값이 하락을 향해서 맹렬하게 가속을 붙이기 전에 그 첫 단추 역할을 하면서 갑자기 집값이 곤두박질치기 시작한 곳이 '강남'입니다.

작년 연말 본격적인 하락 신호가 떴을 때 그 하락을 주도하기 시작한 곳들도 '강남'이었습니다. 2023년 4월 이후로 집값이 강남에서 하락 조짐이 가장 뚜렷하게 나타났던 시기이기도 합니다. 강남구, 서초구 중심으로 낙폭을 키우기 시작했습니다.

 

이곳은 가격 두께가 엄청 두꺼운 곳이라 그동안의 상승분 1mm만 내놓아도 가격폭이 어마무시합니다. 하락 시세로 돌아서기 시작하면서 본격 서울집값이 떨어지기 시작한 건데 이것을 간과하고 있습니다. 이처럼 강남 하락세가 전체 집값을 한번 흔들어 놓고 있었고 떨어지던 추세가 약간 보합세로 가면서 주춤해졌습니다. 이것을 비강남권 하락 대비 강남권 상승으로 보는 것도 어색한 부분이 아주 많다고 볼 수 있습니다.

 

목차

1. 재건축 분담금으로 집값하락

2. 착시효과에 속지 말 것

3. KB보고서 집값하락 예측

4. 올해 금리인하는 불가능

5. 결론

 

일단 지난 한 달간 강남구 거래를 들여다보면 낙폭이 6억에서 14억까지 떨어지는 낙폭을 보이고 있습니다. 타워팰리스, 현대 3차, 래미안 카운티 등 굵직한 아파트들의 가격이 떨어졌습니다. 실제로 이런 곳은 아파트 값이 50억이 넘는 곳도 아주 많고 현실성이 조금 없습니다. 그리고 가격이 떨어져도 이런 가격대의 아파트에 쉽게 접근할 수가 없습니다. 떨어지면 그냥 떨어지나 보다 하고 바라볼 뿐이지 하락은 어떤 상징적인 부분이고, 현실적으로 치고 들어가기에는 넘사벽입니다.

서초구도 마찬가지로 한 달간 거래에서 5억 이상 떨어지는 곳들도 눈에 띄고 있습니다. 래미안 퍼스티지, 래미안 방배 등 굵직한 아파트들이 계속해서 하락거래가 터져 나왔었습니다. 제일 그래도 만만한 곳이 송파구인데 송파구는 지난 연말에 강남권 하락을 선도해서 이끌었던 지역입니다. 한 달간 거래를 보면 5억에서 6억 사이로 떨어지고 있습니다. 올림픽 선수기자촌, 파크리오, 잠실 주공 5단지 등 송파구는 특히 재건축 단지들이 끼여있어서 분담금 문제도 끼여있기 때문에 빨리 팔고 떠나려는 세력이 보이고 있습니다.

 

따라서 급급매로 던지고 나가는 조합원 물량이 가격 하락세를 이끌었던 곳도 있습니다. 지금 송파구가 반짝 오르고 있다고 하는데 이렇게 오른다는 개념도 하락세를 탈피해서 본격 상승세로 간다는 것도 아닙니다. 하염없이 떨어졌던 궤적에서 잠시 벗어나고 있다는 것을 이야기하고 있습니다. 그래서 지금 서울 다른 지역은 하락하는데 유일하게 강남만 올랐다는 이야기는 '착시현상'으로 볼 수 있습니다. 그만큼 떨어진 가격이 살짝 보합세를 유지할 정도이며, 떨어진 추세에서 가속이 붙질 않은 상황입니다. 

1. 재건축 분담금으로 집값하락

청담르엘의 시공사 공사비를 2500억을 요구하였습니다. 최초 대비 대략 70% 오른 금액 견적서를 내놓자마자 기절해 버렸습니다. 결국 전체 공사비는 6300억으로 쓰러질 수밖에 없습니다. 해당 조합원이 900명이 넘는데 끝까지 가려면 추가분담비를 내야 합니다. 이렇게 청담삼익 아파트 재건축은 위기를 맞고 있습니다.

 

따라서 빠져나가려는 입주권 거래는 발생할 수밖에 없습니다. 아마도 가격을 뚝뚝 밑으로 내려가는 가격들이 많이 등장할 것으로 보입니다. 강남권에서 기록적인 하락거래 지표는 바로 정비 사업 자체가 분담금 문제 때문에 난항에 빠진 곳들이 바로바로 나오려는 추세로 인해 강남권 아파트 추세는 다시 꺾이게 될 것으로 보입니다.

2. 착시효과에 속지 말 것

지금 부동산원에서 나오는 지표가 자꾸 서울 집값이 하락폭 감소로 가는 막대그래프가 나오는데 일시적인 현상일 뿐입니다. 다음 달이면 집값 자체의 궤적이 완전히 달라질 것입니다. 겨우 보합에 가까운 하락세로 방어벽을 치고 있지만 호가들이 단 1의 호재도 없는 부동산 시장에서 분위기 반전되면 바로 치고 올라갈 것이라는

플랜을 예전엔 세웠지만 지금은 불가능합니다.

 

결국에는 지금 어떤 골든 타임을 잡고 빠져나갈 것인가, 그 타임에 대한 수 싸움을 하고 있는 것입니다. 끝까지 버티면 다시 본래 궤적으로 돌아간다는 생각 접은 지 오래일 것입니다. 따라서 이 추세를 잘 지켜보셔야 합니다. 현재 전국 수도권 지방이 일제히 하락세를 멈춰 섰습니다. 이것은 끝도 없는 하락이며, 부동산 하락장도 보합이 아니라 하락세가 연속적으로 굳어진 형국이라 계속해서 하락 요소들을 농축시키고 있는 상황입니다.

 

따라서 앞으로 4월이 지나면서 역대급 낙폭을 기록하는 곳들이 속출하게  될 것입니다. 서울은 간 보는 것이고 지표가 보합 쪽으로 움직이는 것 같지만 연속적인 하락세를 맞고 있는 상황이라 앞으로 떨어질 일만 남은 것입니다. 즉, 절대 착시효과에 혹하면 안 된다는 것입니다. 회복될 일만 남은 것이 아니라 터질 일만 남은 것입니다. 

3. KB보고서 집값하락 예측

부동산 전문가 10명 중에 8명이 KB가 내놓은 보고서에 의하면 앞으로 집값이 더 떨어지는 추세가 가팔라질 것으로 전망하고 있습니다. 대체로 KB추세는 어느 정도 집값을 방어하려는 성향이 강한데 보고서 자체가 하락론자 보고서입니다. 대다수 부동산업에 종사하는 사람들의 촉을 빌려서 집값은 약세를 면치 못할 것이라는 전망이 나올 정도입니다. KB보고서는 집값이 반등하기를 내심 바라는 사람들의 무리가 있는 곳이기도 합니다. 그럼에도 불구하고 이렇게 냉정하게 하락 쪽으로 가위질을 하는 것은 올해 집값추세가 심각하긴 심각하다는 것을 볼 수 있습니다.

 

그 근거로는 전셋값 추이가 단단하지 못하다는 것입니다. 지금 강남권에서도 엄청난 내상을 입을 정도로 전세가가 추락을 하는 조짐을 보이고 있습니다. 이미 역전세와 깡통전세가 물 건너 간 줄 알고 있었는데 전혀 그렇지 않다는 것입니다.

4. 올해 금리인하는 불가능

집값 하향세를 어느 정도 브레이크를 잡아 줄 요소로 금리인하와 대출 규제 완화를 두 가지로 뽑았습니다. 그러나 현재 완전히 반대로 가고 있는 상황입니다. 한국은행이 이번에도 9회 연속 금리동결로 중앙은행의 스탠스는 전혀 바뀌지 않고 요지부동입니다. 물론 미국의 영향도 없지 않지만 최근 한국은행이 미국과 엇갈린 행보를 할 수도 있다는 신호도 보내고, 국내 경기 침체가 워낙 심각해서 물가보다 경기를 더 들여다봐야 한다는 분위기입니다. 그래도 독자적으로 움직이기에는 너무 위험요소가 많다는 것입니다.

 

대표적으로 천문학적인 가계 부채 금리 인하로 절대 못 가는 막다른 길입니다. 게다가 부동산 PF는 금리 인상으로 절대 못 가는 넘사벽입니다. 따라서 결괏값으로 금리는 동결, 고금리는 계속해서 지속되고 있는 것입니다. 그래서 부동산 전문가들이 금리인하가 되야지만 집값이 어느 정도 상승될 수 있다고 하지만 올해는 절대 움직이지 못할 것입니다. 그래서 집값은 더욱더 과속을 밟을 정도로 아래로 내려갈 수밖에 없는 것입니다.

5. 결론

대출규제 완화는 작년 상반기 특례보금자리론으로 이미 써버린 카드입니다. 이제 스트레스 DSR로 가계부채를 조이려 하는데 뜬구름 잡는 이야기가 아닐 수 없습니다. 대출은 이미 2 금융권에서 가계 쪽으로 창고를 닫은 상황이고, 기업대출도 아슬아슬한 상태라 여유가 없습니다.

 

그리고 시중은행 주담대 금리가 상생이라는 이름을 붙였으나 4대 시중은행(국민, 신한, 우리, 하나) 주담대 금리가 상승된 것으로 적용될 것입니다. 즉 3일 연휴가 끝나고 본격 주담대 금리가 올라간다는 것입니다.

 

따라서 집값의 약세화가 아니라 집값의 정상화가 눈앞에 펼쳐질 것이라 예상됩니다.

부동산 전문가 10명중 8명이 집값하락 예측