'메이플 자이' 금수저 특공, 경제적 가격에 합리적인가

메이플 자이 특공이 시작하게 됩니다. 아파트 특별공급이 생겨나게 된 배경은 사회적으로 배려가 필요한 무주택자의 주택에 대한 부담을 덜어주기 위한 주택 마련 정책이다. 현재 운영되고 있는 특별공급으로 청약홈에서 살펴보면 기관추천, 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양, 생애최초, 청년, 이전기관 종사자, 외국인 8개의 유형이 있다.

메이플 자이

1. 가격에 대한 기준점

특별공급 유형별로 가능한 주택과 기준이 다르지만 한 가지 같은 점은 가격에 대한 기준점이 없다. 이전에는 규제지역이 분양가의 9억 이하로만 지원이 가능했지만 현재는 변경되어 분양가에 대한 기준점이 없다. 그런데 최근 몇 년 사이에 코로나 시기를 지나면서 분양가가 폭증하였고, 이로 인해 분양가를 감당할 수 있는 사람들만 지원이 가능한 금수저 특공 즉, 황제특공으로 특별공급의 의미가 변했다는 지적이 나오고 있다.

황제특공인 특별공급이 과연 경제적 가격에 합리적일까? 특별공급은 경제적으로 배려가 필요한 사회적 계층 중에 일반공급과 청약을 겨루지 않고 주택을 마련할 수 있도록 하는 제도이다. 그렇기에 당첨 횟수를 1세당 1회로 제한하고 있다.

2. 분양가 기준 폐지

특별공급의 분양가 기준이 폐지되면서 신혼부부와 생애최초의 경우 지원자의 소득과 자산 그리고 지원가능한 공급면적을 전용 85㎡ 이하로 제한하고 있다. 그러나 다자녀와 노부모 등의 특별공급은 소득과 면적에 대한 제한이 없기 때문에 85㎡ 초과도 지원이 가능하다. 오늘부터 특별공급에 들어간 메이플 자이는 서울 서초구에 위치한 아파트로 분양가 상한제가 적용되어 10억 원의 이익을 볼 수 있다. 평당 6,700만 원의 가격으로 최저 12억 4300만 원에서 최고 17억 4200만 원까지의 금액이지만 특별공급의 분양 물량이 81 가구이다. 이중 29 가구가 신혼부부이며, 15 가구가 생애최초에 해당된다. 그러나 앞서 말한 바와 같이 소득과 자산을 보는 신혼부부와 생애최초의 경우 소득이 낮지만 적게는 13억에서 많게는 18억을 현금으로 가지고 있는 현금부자여야 한다. 현재 법상으로는 부모님의 자산을 물려받은 사람에 한함에 볼 수 있다.

부자인 부모의 도움을 받아서 좋은 전셋집에 거주하다가 소득과 자산이 적어 특별공급으로 당첨되는 현실이며, 사회적으로 배려가 필요한 사람들의 대상이 아닌 부자에게 기회만 적용되는 법상 개선이 필요하다고 볼 수 있다. 과연 소득기준을 맞춘 사람이 13억에서 18억을 현금으로 소유하고 있을 수 있는 경우가 몇 퍼센트에 존재할까에 대한 의문점이 든다. 금번 역대 최고가의 분양가로 이목을 끈 포제스 한강은 서울 광진구에 위치한 아파트로 특별공급으로 공급되었다. 해당 아파트는 분양가가 최고 44억 원이었으며, 그로 인해 특별공급 당첨자 중 대다수가 금수저인 것으로 보인다.

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3. 민영주택 50%가 특공에 해당되는 상황

민영주택의 특별공급 비중은 약 50% 정도로 크게는 다자녀와 기관추천이 10%, 노부모가 3%이며 소득과 자산기준을 보지 않는 신혼부부가 18%, 생애최초가 9%에 해당된다. 이뿐만 아니라 공공주택의 경우 최소 70%에서 최대 90%가 특별공급으로 분양되고 있다. 정책적 목적으로 각 정권마다 특별공급 유형을 새롭게 만들거나 공급하는 비율을 높여서 오면서 벌어진 현상이라고 볼 수 있다.

특별공급의 9억 원 기준점이 폐지된 시점은 23년 3월부터로 분양가격이 오르자 강남권 등의 특별공급 대상자가 줄어들자 정부가 가격기준을 없앴다. 가격 기준이 폐지되자 특별공급 대상자는 늘었으나 비싼 분양가를 감당할 수 있는 현금부자에 대한 문제점이 제기되고 있다. 특별공급의 소득과 자산기준을 더 늘리거나 폐지하여 많은 사람들이 청약에 참여할 수 있도록 해야 한다는 지적도 나오고 있으나 현재 시점에서도 소득과 자산기준이 사회적 배려계층의 현실을 정확히 반영하지 못하고 있기에 소수의 금수저만이 당첨가능한 현실을 비판하고 있다.

4. 메이플 자이, 과연 얼마인가

메이플 자이는 초기 계약금으로 분양가의 20%를 납부하여야 하며 약 2억~3억을 현금으로 납부가능하여야 한다. 이뿐만 아니라 중도금 60% 중 10%는 자납이 필요하기 때문에 1회 차에 자납시 약 3억~4억이 추가로 필요하다. 서울 서초구 잠원동 60-3의 아파트인 메이플 자이는 신반포 4 지구의 재건축으로 이루어진 아파트로 3,307세대 중 162세대를 일반분양한다. 일반공급 물량 중에 60%는 추첨제로 진행하기 때문에 가점이 낮아도 자금 동원만 가능하다면 추첨제를 노려볼 수도 있는 청약이다. 특별공급 81세대와 일반공급 81세대로 아주 적은 물량만이 나왔기에 경쟁률이 아주 높을 것으로 예상되며, 특별공급이 끝난 2월 5일 결과 123.7대 1이라는 엄청난 청약열기를 느낄 수 있었다.

메이플 자이

투기과열지구에서 분양하여 당첨되면 10년 동안 재당첨 제한이 되며 당첨된 이후 3년 동안 전매제한 기간에 해당된다. 그러나 거주 2025년 6월부터 입주가 가능하기 때문에 등기 치고 난 후에 전매가 가능하다. 2월 6일부터 있을 일반공급의 1순위 자격요건은 청약통장의 가입기간이 2년 이상이어야 하며 지역별로 예치금액 이상이 납입되어 있어야 한다. 무주택 또는 1 주택 세대주만 가능하며 과거 5년 이내에 세대주와 세대원 모두가 청약에 당첨됐던 사실이 없어야 한다. 서울시에서 2년 이상을 계속하여 거주한 경우에는 해당지역 1순위에 해당되며, 그렇지 않은 경우 기타 지역 1순위에 해당된다. 금번 청약은 경쟁률이 높아 해당지역에서 마감될 가능성이 커 보인다.

5.결론

현시점에서도 사회적 배려 계층이 소외되고 있기 때문에 이러한 현실을 반영할 수 있도록 청약에 부모의 소득과 자산을 반영하는 등의 의견 등이 제시되고 있다. 중도금과 주택담보대출에 LTV, DTI, DSR 등이 적용되어 소득이 낮거나 부채가 많은 무주택자의 경우 당첨이 되어도 대출이 나오지 않습니다. 이처럼 특별공급이 양날의 검이 된 이 상황에 사회적 소회계층을 배려하면서, 금수저들의 특공 당첨을 제한할 수 있는 정책적 방향 모색이 필요하다는 의견이 대두되고 있다.